La Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia de Córdoba resolvió que quien compra de buena fe un inmueble alcanzado por un embargo responde hasta el importe nominal que consta en el Registro de la Propiedad. El criterio deja fuera de esa carga el saldo actualizado que pudiera reclamar el acreedor contra el deudor ejecutado, aunque contempla los intereses que eventualmente correspondan entre la compra y el depósito judicial.
El tribunal hizo lugar a la casación planteada por quienes habían adquirido el bien y dejó sin efecto las decisiones de la Cámara que habían rechazado su pedido. También dispuso que el expediente vuelva para que se dicte un nuevo pronunciamiento, con otra integración, tanto sobre la medida cautelar como sobre los honorarios involucrados.
El alcance de la información registral
Para el TSJ, la inscripción del embargo vuelve la cautelar oponible a quien adquiere el inmueble, pero esa consecuencia está delimitada por los datos publicados. En ese sentido, sostuvo que no corresponde exigir al comprador una suma superior a la anotada, porque la publicidad registral debe ofrecer una referencia cierta para las operaciones sobre bienes.
La resolución fue dictada por Domingo Juan Sesin, Jesica Valentini y María Marta Cáceres. Los vocales ratificaron la llamada tesis nominal, según la cual el adquirente no pasa a ocupar el lugar del demandado ni queda obligado, por el solo acto de compra, a afrontar la totalidad del crédito que se discute en el juicio ejecutivo.
El caso se originó cuando D. H. L. y V. E. L., terceros adquirentes de un inmueble embargado, cuestionaron la cautelar y, de modo subsidiario, depositaron el importe asentado en el Registro para procurar su sustitución. Los acreedores rechazaron ambos planteos y el incidente fue desestimado en primera instancia, con imposición de costas a los compradores y regulación de honorarios para los letrados de la parte ejecutante.
Luego, la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Familia de San Francisco mantuvo el rechazo en lo referido al embargo y se expidió sobre los honorarios. Los adquirentes recurrieron al TSJ al cuestionar que se les pretendiera trasladar la liquidación íntegra de capital, intereses y costas, en vez de circunscribir su deber al importe informado en el asiento registral al momento de la operación.
Deber de control del acreedor
El máximo tribunal provincial advirtió que existían respuestas judiciales divergentes ante compras realizadas por personas ajenas al pleito sobre inmuebles con embargo. Al abordar el fondo, señaló que su doctrina anterior mantiene vigencia tras la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación.
En esa línea, recordó el antecedente “Kademian Rodríguez c/ Los Tutu SRL”, dictado en marzo de 2026. Allí se examinó el artículo 745 del Código Civil y Comercial y se precisó que esa previsión trata la prioridad entre acreedores embargantes, sin modificar la posición de un tercero que adquiere de buena fe un bien sujeto a una cautelar.
La sentencia remarcó que, si el importe inicialmente trabado deja de alcanzar por el transcurso del tiempo, los intereses o los gastos, es el acreedor quien debe pedir la ampliación de la medida en forma oportuna. De lo contrario, trasladar al comprador la obligación de revisar un expediente ajeno para conocer la dimensión real de la deuda afectaría la previsibilidad del tráfico jurídico.
Finalmente, el TSJ impuso las costas de la instancia de casación por el orden causado, al considerar la diversidad de criterios jurisprudenciales existentes, y ordenó que la causa continúe con una nueva decisión ajustada a ese estándar registral.