Bella Vista, en el partido de San Miguel, se posicionó entre las localidades que más movimiento muestran en el mercado inmobiliario del norte del conurbano. El último relevamiento de Zonaprop registró una suba interanual de casi el 20% en el precio medio de los departamentos, en una zona históricamente asociada a casas, quintas y un perfil residencial de baja intensidad.
El valor promedio del metro cuadrado para un departamento de dos ambientes llega a US$1777. La cifra varía según el tipo de unidad: los inmuebles a estrenar se ubican en US$2173/m², los desarrollos en pozo en US$3119/m² y las propiedades usadas en US$1363/m². Pese a esa evolución, la localidad se mantiene entre las alternativas de menor valor relativo dentro del área norte: ocupa el puesto 40 entre las 66 zonas relevadas por el portal.
Una demanda que cambió la oferta
Para Martín Boquete, director de Emprendimientos de Toribio Achával, Bella Vista dejó de funcionar exclusivamente como un enclave residencial dependiente de la Ciudad de Buenos Aires y consolidó una dinámica propia. Mateo Brady, director general de Soldati Vista, define el proceso como un “cambio de categoría” y sostiene que actualmente es el barrio con mayor movimiento medido del GBA Norte.
El crecimiento de los departamentos no desplazó, según operadores del sector, la identidad de calles arboladas y viviendas bajas. Juan Manuel Álvarez, de RE/MAX Up, señaló que la expansión se orientó a proyectos de menor escala, con espacios verdes, balcones aterrazados y parrillas, antes que a edificios de gran altura. La construcción de bloques de departamentos había comenzado hace más de una década, aunque su impulso se hizo más marcado hace seis años.
Las reglas urbanísticas de San Miguel también inciden sobre el tipo de desarrollo. En sectores definidos como Residencial Extraurbana de Baja Densidad, la normativa contempla un máximo de 60 habitantes por hectárea y habilita edificaciones de planta baja más un nivel. Ese marco favorece la aparición de condominios y edificios de densidad intermedia en lugar de torres masivas.
Jóvenes, familias y propietarios que buscan achicarse
Los especialistas identifican públicos que antes encontraban pocas opciones para permanecer en la localidad. Fernando Andrés, de Andrés y Asociados, menciona a jóvenes que quieren vivir en Bella Vista sin recurrir a una casa tradicional. En Altos de Bella Vista, el proyecto Aora prevé combinar oficinas, locales y departamentos. También aparecen matrimonios mayores que buscan dejar viviendas grandes y de mantenimiento costoso, pero conservar su vínculo con el barrio, explicó Álvarez.
Entre los emprendimientos comercializados figura Vistana, en Nuevo Bella Vista, con departamentos de dos, tres y cuatro ambientes y valores desde US$269.353 hasta US$415.715. Álvarez, además, comercializa una unidad de tres ambientes en ese desarrollo por US$260.000. En Buenos Aires Golf, Driving Parc tendrá 52 departamentos de 3 y 4 ambientes, con precios desde US$378.120 hasta US$556.556.
Brady atribuye parte de la demanda a la conexión mediante el Camino del Buen Ayre y el tren, además de la disponibilidad de tierra con valores que todavía permiten nuevos proyectos. Álvarez observa que dentro del casco urbano queda poca superficie para crear barrios cerrados, por lo que grandes parcelas sobre avenidas y calles principales comenzaron a reconvertirse en conjuntos residenciales. Esa transformación explica la nueva oferta sin alterar por completo la escala que caracteriza a Bella Vista.