El acceso a la vivienda volvió al centro del debate durante el II Congreso Argentino de Créditos Hipotecarios, donde especialistas y representantes del sistema financiero analizaron la distancia entre la demanda habitacional y las opciones disponibles. Las estimaciones presentadas señalan que podrían requerirse 2,5 millones de unidades nuevas, con dificultades particularmente marcadas entre los jóvenes.
En ese marco, los participantes destacaron la licitación por $200.000 millones impulsada por el Banco Central para financiar préstamos hipotecarios. Según lo expuesto en el encuentro, si el crédito logra sostenerse, su alcance potencial solamente en el Área Metropolitana de Buenos Aires superaría el millón de viviendas.
Una demanda con capacidad de pago
Una investigación de la Fundación Tejido Urbano indicó que el 31% de los hogares inquilinos del AMBA cumpliría las condiciones para solicitar un préstamo bajo las tasas y exigencias bancarias actuales. El relevamiento identificó a 1.133.000 hogares con capacidad de afrontar los pagos, mientras que el universo se reduce a 556.000 cuando se consideran únicamente inquilinos formales con ingresos superiores al piso requerido por las entidades.
Fernando Álvarez de Celis, director de la Fundación, sostuvo que la principal dificultad habitacional del país es de carácter financiero y no económico. Como fundamento, señaló que esas familias destinan entre $500.000 y $800.000 mensuales al alquiler de inmuebles que no pasarán a integrar su patrimonio.
Álvarez de Celis también comparó la dimensión de esa demanda con el crédito previsto por el Gobierno nacional. Mientras esa proyección se ubica entre 15.000 y 20.000 líneas activas, afirmó que el universo potencial supera los 500.000 hogares formales y consideró que existe una demanda sólida.
Otro de los puntos abordados fue el destino de los préstamos. El valor promedio de las operaciones escrituradas con hipoteca se encuentra en 97.000 dólares, una referencia que orienta el financiamiento hacia inmuebles usados. Los proyectos en pozo tienen precios más altos y plazos de terminación que complican el traslado del crédito familiar a esas obras.
Los expositores también advirtieron sobre una desconexión entre la inversión y las necesidades habitacionales: buena parte de las construcciones nuevas pertenece a personas que ya cuentan con una propiedad. Frente a ese escenario, pusieron el énfasis en la necesidad de ampliar y sostener la oferta financiera.
Pablo Moauro, economista jefe de la Asociación de Bancos Argentinos (Adeba), planteó que los usuarios necesitan previsibilidad sobre la disponibilidad de hipotecas durante este año, el próximo y el siguiente. A su entender, no se requieren aumentos abruptos de la oferta, sino evitar una nueva interrupción del financiamiento.
Cómo se distribuyeron los fondos licitados
El BCRA informó los resultados de la primera licitación de plazos fijos respaldados con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad, destinados a nuevos créditos hipotecarios UVA. En la operación, 13 bancos captaron $200.000 millones.
La convocatoria reunió a 18 entidades, que presentaron 42 posturas por un total de $258.640 millones. La autoridad monetaria adjudicó el 78% de esa oferta y dejó fuera de la colocación a 5 de los bancos participantes.
El 82% de los $200.000 millones quedó asignado al denominado Tramo 2, con una duración de cinco años. La tasa promedio ponderada se estableció en 4,94% por encima de la inflación medida mediante UVA. El 18% restante correspondió al Tramo 1, fijado a un año y con un diferencial de 2,67% más UVA.