El cambio en los requisitos del programa financiado con recursos del FGS de ANSES amplió el universo de posibles solicitantes. Sin embargo, el ahorro inicial, las tasas, los ingresos exigidos y las demoras bancarias siguen limitando las operaciones.
La Comunicación B 13240 del Banco Central modificó el criterio de acceso a los créditos hipotecarios financiados con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES. El requisito de primera vivienda fue reemplazado por el de vivienda única o de ocupación permanente, por lo que también pueden solicitar financiamiento quienes tienen una propiedad a su nombre pero acreditan que no pueden utilizarla.
La ampliación alcanza, entre otros casos, a personas que heredaron una parte de un inmueble sin posibilidad de ocuparlo, a titulares cuyo usufructo pertenece a terceros y a propietarios que cedieron el uso de una vivienda. La aprobación no es automática: cada entidad debe revisar la documentación y verificar el cumplimiento de las condiciones habitacionales y crediticias. El cambio comenzó a regir en la segunda etapa del programa, en agosto último.
Desde entonces aumentaron las consultas en las inmobiliarias por propiedades aptas para crédito. Pablo Houghton, de Houghton Propiedades, señaló que una de cada tres personas que pregunta por un inmueble también consulta si puede comprarlo mediante financiamiento bancario. No obstante, indicó que la modificación del FGS todavía no produjo el aluvión de operaciones esperado, en parte porque muchos hogares no reúnen los ingresos requeridos ni el ahorro necesario.
El programa permite financiar hasta 150.000 UVA por operación, con una tasa máxima de UVA más 7,5% anual y un plazo mínimo de devolución de 15 años. Los fondos pueden destinarse a la compra, construcción, ampliación o refacción de viviendas. Como los préstamos se expresan en UVA y se actualizan según el CER, tanto el capital adeudado como las cuotas en pesos varían con la inflación.
Según Houghton, las entidades suelen cubrir hasta el 80% del valor de la propiedad, por lo que el comprador debe aportar el resto, además de afrontar comisiones y gastos de escritura. Para un departamento de u$s200.000, ejemplificó, una familia necesita al menos u$s40.000 de ahorro previo y aproximadamente un 7% adicional para esos costos. También advirtió que las tasas se ubican entre seis y siete puntos por encima de la inflación. Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza (UNLAM), sostuvo que la demanda supera la oferta disponible y que ese escenario permite a los bancos aplicar condiciones más exigentes.
El saldo de los créditos hipotecarios llegó a $9,6 billones en octubre, de acuerdo con un informe de First Capital Group basado en datos del Banco Central. El aumento mensual fue de $481.677 millones, equivalente a una expansión nominal del 5,3% y del 64,3% interanual; descontada la inflación, el crecimiento fue del 3,3% mensual y del 23,7% en doce meses. En las operaciones, Houghton ubicó el promedio financiado en la Ciudad de Buenos Aires en torno a u$s200.000 y en Vicente López en u$s350.000. Además, señaló que una compra con crédito puede demorar, en el mejor de los casos, el doble que una tradicional y que algunos trámites gestionados durante 2026 a través del Banco Nación llegaron a seis meses.