Las tasas de varias entidades se ubican entre el 7% y el 8% anual más UVA, con opciones preferenciales desde el 6,5%. Qué gastos considerar y cómo evaluar el riesgo de que la cuota aumente más que los ingresos.
La aprobación de un crédito hipotecario depende de algo más que reunir los ingresos mínimos exigidos por el banco. La entidad analiza la estabilidad laboral, las deudas vigentes, la relación entre la cuota y los ingresos netos del hogar, además de la tasación y la documentación del inmueble. Una preaprobación no garantiza el otorgamiento definitivo.
El dinero necesario para comprar puede ser mayor al anticipo previsto. Por ejemplo, para una propiedad de u$s100.000 y una línea que financia hasta el 75% del menor valor entre el precio y la tasación, el préstamo sería de u$s75.000 si el inmueble se valúa en u$s100.000. Si la tasación resulta de u$s90.000, el crédito baja a u$s67.500 y el aporte propio sube a u$s32.500: son u$s7.500 adicionales, sin contar los costos de la operación.
A ese desembolso deben sumarse los gastos de compraventa y de constitución de la hipoteca. Según la jurisdicción y el caso, pueden incluir honorarios de escribanía, impuestos y sellos, certificados, inscripción registral, comisión inmobiliaria y cargos bancarios. Por eso, antes de entregar una reserva conviene solicitar un presupuesto detallado y dejar previstas las condiciones de devolución si el banco presta menos de lo esperado o rechaza la solicitud. Carolina Mariana Cabrera, asesora financiera y contadora pública, también recomendó conservar dinero para emergencias, mudanza, reparaciones y gastos cotidianos.
Las tasas de varias entidades descendieron en las últimas semanas. El Banco Ciudad publica una tasa del 6,5% anual más UVA para su línea de primera vivienda en CABA; el Banco Nación ofrece el 6,7% para determinados clientes, e ICBC dispone del 6,9% para quienes acreditan el sueldo. Las condiciones no son iguales: varían el porcentaje financiado, los plazos, los montos máximos, los ingresos mínimos y los requisitos para acceder a una bonificación. La comparación debe hacerse sobre el mismo monto y plazo, considerando la cuota inicial y el Costo Financiero Total.
La reducción de tasas coincidió con el programa oficial de fondeo hipotecario mediante depósitos ajustados por UVA del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de ANSES. El esquema prevé movilizar hasta $2 billones, mediante licitaciones de $200.000 millones. Las entidades adjudicatarias deben colocar los préstamos en 90 días y respetar una tasa máxima de UVA más 7,5% anual para esas operaciones. Los créditos pueden destinarse a comprar, construir, ampliar o refaccionar una primera vivienda, con un plazo mínimo de 15 años.
En los créditos UVA, el capital se actualiza en pesos por el CER, ligado a la inflación, por lo que la cuota y el saldo pueden aumentar aunque la tasa de interés sea fija. Fausto Spotorno, director del Centro de Estudios Económicos de Orlando J. Ferreres & Asociados y del Instituto de Economía de UADE, señaló que la cuota no debería superar el 30% de los ingresos familiares. Cabrera planteó como referencia prudente un límite del 25%, especialmente cuando existen otras obligaciones. En una simulación de Loschi, de Hola CasaClara, una cuota equivalente inicialmente al 25% del ingreso pasaría a representar cerca del 29,5% si sube 30% y el salario sólo aumenta 10%. Sobre 10.262 simulaciones registradas en esa plataforma al 23 de octubre, el 37,6% de las primeras operaciones con un solo ingreso no encontró una alternativa compatible con las condiciones modeladas; entre los ingresos compartidos, la proporción fue del 20%.