El precio de adjudicación puede quedar por debajo del valor de mercado, pero la ocupación, las deudas y las refacciones modifican el resultado.
Comprar una propiedad en subasta puede permitir acceder a valores inferiores a los del mercado tradicional. Sin embargo, el precio base anunciado funciona solo como referencia inicial: el monto definitivo depende del tipo de remate, la competencia entre oferentes, el estado de ocupación, las deudas y los gastos posteriores a la adjudicación.
En los remates judiciales, los valores de partida suelen ser los más bajos. En la Ciudad de Buenos Aires, un inmueble publicado en el mercado por US$80.000 puede salir con una base de US$40.000 o incluso menos. Esa brecha inicial, que puede ubicarse entre el 40% y el 60%, es habitual en procesos por sucesiones, ejecuciones hipotecarias o herencias vacantes. Durante la subasta, las ofertas suelen elevar el precio entre un 10% y un 30%, según la demanda y la ubicación, aunque el inmueble puede continuar por debajo de su valor de mercado.
En las subastas extrajudiciales, como las del Banco Ciudad, la diferencia suele ser menor y se ubica entre el 20% y el 40% respecto de una operación tradicional. También incide la ocupación: las unidades deshabitadas tienden a convocar a más interesados y pueden acercarse al precio de mercado, mientras que las ocupadas suelen ofrecerse con una rebaja mayor por los tiempos y costos vinculados con la obtención de la posesión.
Cuando el inmueble está ocupado, el ahorro puede superar el 50%, aunque el comprador debe sumar honorarios legales, tasas judiciales y el tiempo necesario para lograr la entrega. En los remates por división de condominio, el ocupante puede ser uno de los copropietarios, una situación que reduce el riesgo de conflicto, pero no elimina la necesidad de tramitar la entrega. A la vez, las expensas y tasas impagas pueden quedar a cargo del comprador en los remates judiciales y representar entre US$1000 y US$5000, según el edificio y el juicio. En las operaciones extrajudiciales, esas deudas suelen estar más ordenadas.
Las refacciones también reducen la ventaja inicial. Los trabajos de electricidad, gas, sanitarios, pintura o carpintería pueden demandar entre el 5% y el 20% del valor del inmueble, de acuerdo con su antigüedad y estado. Al considerar todos los componentes, una propiedad desocupada y sin deudas relevantes suele ofrecer un ahorro de entre el 20% y el 35%. En inmuebles ocupados, endeudados o que requieren arreglos, la diferencia puede ubicarse entre el 40% y el 60%, e incluso superar ese rango en casos excepcionales.