El precio de inicio no determina cuánto se pagará finalmente: la ocupación, las deudas, las refacciones y los gastos posteriores pueden modificar de manera significativa la diferencia frente al mercado.
Comprar una propiedad en remate puede permitir acceder a valores inferiores a los de una operación tradicional, aunque el precio base publicado representa apenas el comienzo de la cuenta. El resultado final depende del tipo de subasta, la demanda, la ubicación, el estado del inmueble y las obligaciones que queden a cargo del adjudicatario.
En los remates judiciales de la Ciudad de Buenos Aires, una unidad ofrecida en el mercado a US$80.000 puede partir de una base de US$40.000 o incluso menos. Esa diferencia inicial, que suele ubicarse entre el 40% y el 60%, puede reducirse durante la subasta, cuando las ofertas elevan el monto entre un 10% y un 30%. Aun así, el precio de adjudicación suele mantenerse por debajo del valor de mercado. En los remates extrajudiciales, como los del Banco Ciudad, la brecha habitual se ubica entre el 20% y el 40%.
La ocupación es uno de los factores con mayor impacto. Los inmuebles desocupados suelen convocar a más interesados y acercar el precio final al valor de mercado. En cambio, las propiedades ocupadas pueden venderse con descuentos superiores al 50%, porque el comprador debe afrontar posibles demoras y costos para obtener la posesión. También pueden ser necesarias gestiones legales, tasas judiciales y honorarios. En los remates por división de condominio, el ocupante puede ser uno de los copropietarios, una situación que reduce el riesgo de conflicto, pero no elimina el trámite para recibir el inmueble.
Las deudas y el estado de conservación también modifican el ahorro efectivo. En las subastas judiciales, las expensas y tasas impagas suelen quedar a cargo del comprador y pueden sumar entre US$1000 y US$5000, según el edificio y el juicio. Además, las refacciones de electricidad, gas, sanitarios, pintura o carpintería pueden representar entre el 5% y el 20% del valor de la propiedad.
Al considerar todos los componentes, una unidad desocupada y sin deudas importantes suele ofrecer un ahorro de entre el 20% y el 35% frente al mercado. Cuando existen ocupantes, obligaciones pendientes o trabajos de puesta en valor, la diferencia puede alcanzar entre el 40% y el 60%, e incluso superar ese rango en situaciones excepcionales. El mayor descuento suele aparecer en inmuebles con ocupación prolongada o en remates por sucesión con bases especialmente bajas, aunque también implican más tiempo y trabajo para el comprador.