El presupuesto de referencia para un edificio aumentó 1,73% mensual en pesos y 0,4% en dólares. La suba de materiales y mano de obra supera la capacidad de trasladar esos costos a los precios de venta.
El presupuesto de referencia para construir un edificio de propiedad horizontal alcanzó los $2.168.256.964, según el cálculo elaborado por Reporte Inmobiliario. La cifra representa un incremento mensual de 1,73% y equivale a $2.032.106 por m2 total y $2.745.324 por m2 vendible.
Con un tipo de cambio de $1.535, esos valores representan u$s1.324 por m2 total y u$s1.788 por m2 vendible. La variación mensual en moneda estadounidense fue de 0,4%. El modelo contempla un edificio entre medianeras de ocho pisos más retiro, con semipisos de dos ambientes, SUM y piscina en la azotea. El cálculo no incluye IVA, ganancias de la constructora o del desarrollador, honorarios profesionales, impuestos ni derechos.
Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, atribuyó el avance del costo en dólares a la estabilidad cambiaria y señaló que los aumentos de la mano de obra y los materiales todavía superan la variación de la moneda estadounidense. Al incorporar el terreno, los gastos administrativos, impuestos, comercialización, financiamiento y el margen del desarrollador, la ecuación puede quedar por encima del precio que el mercado acepta en algunas zonas.
La diferencia entre costos y valores de venta redujo los márgenes y volvió más selectivo el lanzamiento de proyectos. Nahuel Idiartegaray, arquitecto y socio de EMMEI Desarrollos, indicó que la rentabilidad debe definirse desde la compra del terreno, sin depender de una futura suba de los departamentos. La empresa aplica ese criterio en proyectos de Villa Urquiza y Saavedra, donde el canje tiene una participación relevante. También se revisan materiales, sistemas constructivos, superficies comunes y amenities para mejorar la relación entre costo y superficie vendible.
Gómez Picasso no observa señales claras de una baja sostenida del costo en dólares y estimó que haría falta un tipo de cambio superior a $3.300 por dólar para regresar a niveles promedio históricos. Idiartegaray consideró que el escenario podría mejorar si los costos dejan de crecer por encima de los precios de venta. A la presión de la obra se agregan los gastos de las operaciones: en CABA, el Impuesto de Sellos tiene una alícuota general del 3,5%, con un tratamiento diferencial para vivienda única, familiar y de ocupación permanente dentro del límite establecido, además de honorarios de escribanía, estudios de títulos, certificados, inscripción registral y, cuando corresponde, comisión inmobiliaria. El ITI fue derogado en 2024 y desde enero de 2026 quedó exento el resultado de determinadas operaciones inmobiliarias que antes tributaban bajo el impuesto cedular.