La obra acumula una suba del 18,5% en dólares durante 2026 y los valores de venta avanzaron a un ritmo menor. La rentabilidad varía según el barrio y el precio que convalida la demanda.
El aumento de los costos de construcción, el valor de los terrenos y la falta de financiamiento hipotecario masivo volvieron más exigente el desarrollo de viviendas para vender en pozo. Para un edificio de calidad media-alta en barrios consolidados de la Ciudad de Buenos Aires, el punto de equilibrio se ubica entre u$s3.400 y u$s3.600 por m2 vendible, aunque para obtener una rentabilidad razonable el precio promedio debería situarse entre u$s3.900 y u$s4.200.
Patricio Rozenblum, director de PBG Desarrollos, señaló que construir en dólares resulta bastante más caro que hace dos años, mientras que los precios de venta no acompañaron en la misma proporción. Para un proyecto en Belgrano, Palermo, Núñez o Colegiales, estimó un costo de construcción de entre u$s1.800 y u$s2.000 por m2 vendible propio, incluidos costos directos, indirectos y honorarios. La tierra suma entre u$s700 y u$s1.000 por m2 vendible en lotes bien ubicados, antes de incorporar permisos, plusvalía, impuestos, comercialización y financiamiento.
Matías Chirom, CEO de Baigun Realty, calculó que la incidencia del terreno puede variar entre u$s500 y u$s1.500 por m2 vendible. Con un costo de construcción cercano a u$s2.000 por m2, que contempla impuestos, honorarios y financiamiento, la base de costos queda entre u$s2.500 y u$s3.500 por m2 antes de sumar la ganancia del desarrollador. La presión afecta especialmente a los emprendimientos pequeños y a los barrios donde los valores de venta no alcanzan los niveles del corredor norte.
El valor promedio de los departamentos en pozo en la Ciudad de Buenos Aires es de u$s3.141 por m2, con un incremento interanual del 3,6%, de acuerdo con el Index de Zonaprop. Puerto Madero registra u$s6.609 por m2; Palermo, u$s4.403; Belgrano, u$s4.080; Retiro, u$s4.067; Recoleta, u$s4.022; Núñez, u$s4.016; y Colegiales, u$s3.559. En Saavedra llega a u$s3.380, en Caballito a u$s3.301, en Villa Ortúzar a u$s3.203, en Chacarita a u$s3.049, en Villa Urquiza a u$s3.021, en Villa Devoto a u$s2.996 y en Villa Crespo a u$s2.859.
La evolución tampoco fue uniforme. Saavedra tuvo un crecimiento interanual del 17,3%, Villa Ortúzar avanzó 14,5%, Belgrano subió 9% y Palermo, 8,9%. En cambio, Montserrat, San Telmo, Villa Luro, Constitución y Vélez Sarsfield registraron bajas de entre el 12% y el 30%. Leandro Molina, director comercial regional de Grupo QuintoAndar para Hispanoamérica, indicó que el precio de las unidades en pozo aumentó tres veces más que el promedio general del Index, que subió 1,4% en los últimos doce meses.
En promedio, un departamento de dos ambientes y 50 m2 cubiertos cuesta u$s131.757, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 alcanza los u$s180.674. En emprendimientos de Belgrano, Rozenblum ubicó el m2 entre u$s3.500 y u$s4.000, con unidades de dos ambientes cercanas a u$s180.000 y de tres ambientes entre u$s265.000 y u$s300.000. En Palermo, el m2 se sitúa entre u$s3.700 y u$s4.100; en Colegiales y Núñez, entre u$s3.100 y u$s3.500.
El costo de construcción medido en dólares subió 1,5% mensual y acumuló un alza del 18,5% en lo que va de 2026. Desde octubre de 2023, el incremento llegó al 141% y el nivel se ubica un 52% por encima del promedio histórico de 2012-2025. En este contexto, los desarrolladores consideran que durante 2027 podrían trasladar parte de los costos todavía no incorporados a los precios de venta, aunque la posibilidad de aumentos dependerá de la demanda de cada barrio. Rozenblum y Chirom señalaron que un acceso real y sostenido al crédito hipotecario permitiría sumar compradores, acelerar las ventas y dar mayor previsibilidad a los proyectos.