El área céntrica porteña tiene 14 proyectos de transformación en marcha y tres finalizados. El Gobierno también modificará desde 2027 el cálculo de la plusvalía urbana y busca reducir los tiempos administrativos.
El Microcentro porteño atraviesa un proceso de reconversión para recuperar actividad después de la pandemia, que dejó menos oficinas ocupadas, comercios afectados y menor circulación fuera del horario laboral. La estrategia oficial combina viviendas, usos mixtos, nuevos servicios y medidas destinadas a facilitar inversiones privadas.
En el marco del Régimen de Transformación del Área Céntrica, establecido por la Ley 6.508, hay 14 proyectos en marcha y tres terminados, según datos del Ministerio de Desarrollo Económico de la Ciudad correspondientes a noviembre de 2026. Las iniciativas suman más de 1.700 unidades residenciales, además de residencias estudiantiles, propuestas de coliving, locales comerciales y gastronómicos, una sede universitaria, un espacio cultural y sectores de acceso público.
La Ciudad también modificó el esquema de plusvalía urbana, cuyo cálculo había quedado desfasado frente a la evolución de las variables macroeconómicas. Desde 2027 se computará el 70% del valor de incidencia del suelo y la actualización semestral se calculará con un promedio entre la UVA y el dólar oficial del Banco Nación. La secretaria de Gestión y Desarrollo Urbano, Agustina Olivero Majdalani, explicó que el objetivo es evitar que el instrumento encarezca las obras y recuperar previsibilidad para que más proyectos lleguen a la escrituración y al acceso al crédito.
La funcionaria también vinculó la plusvalía con la contraprestación que reciben los porteños cuando se habilitan metros cuadrados adicionales. En ese marco, mencionó los convenios urbanísticos, la capacidad constructiva adicional y otros mecanismos de captura de valor previstos en la normativa. La gestión sostiene que los compromisos asumidos por los privados deben ser concretos y verificables.
Uno de los principales desarrollos es la reconversión del Edificio del Plata, impulsada por IRSA. El inmueble, situado junto al Obelisco y delimitado por Perón, Carlos Pellegrini, Sarmiento y el Pasaje Carabelas, tendrá 721 unidades de uno, dos y tres ambientes, además de dúplex, sobre aproximadamente 60.000 metros cuadrados. El proyecto contempla locales en planta baja, un polo gastronómico, espacios verdes, piscinas, gimnasio, coworking, salón de usos múltiples y un rooftop bar. Los primeros trabajos comenzaron con la demolición de los subsuelos.
Desde el sector privado, Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, advirtió que la transformación todavía no alcanzó la escala necesaria para reemplazar la actividad administrativa y corporativa perdida. Señaló que una reconversión puede requerir al menos 24 meses de trámites en un escenario favorable y hasta 36 meses, frente a unos 12 meses para una demolición y obra nueva en el corredor norte. También indicó que adquirir un edificio existente puede representar alrededor del 60% de la inversión total, mientras que comprar un terreno equivale al 20% de una obra nueva.
La Secretaría de Desarrollo Urbano busca agilizar los procedimientos mediante la plataforma Trámites a Distancia y el Sistema de Gestión Urbana Inteligente, además de herramientas de inteligencia artificial incorporadas desde 2026. Olivero Majdalani informó que 4.800 departamentos nuevos no pueden escriturarse por demoras en Catastro, un problema que involucra 447 planos e impide a compradores acceder al crédito hipotecario. En la Ciudad hay más de 54.000 viviendas en obra y permisos de construcción en niveles similares a los de 2025.