Un análisis de más de 150.000 avisos estableció diferencias de precio por metro cuadrado según el nivel de luz natural, el tipo de vivienda, la antigüedad y el barrio.
Las propiedades ubicadas entre las más luminosas pueden valer 21,4% más por metro cuadrado que aquellas con menor ingreso de luz, según un análisis de Roomix sobre más de 150.000 avisos, 16 meses de búsquedas y más de un millón de fotografías. La comparación contempló barrio, superficie, cantidad de ambientes y baños, antigüedad, piso, amenities, cantidad de imágenes, portal e inmobiliaria.
Sin esos controles, el valor promedio del metro cuadrado pasó de u$s1.756 en el grupo de unidades más oscuras a u$s3.281 en el de las más luminosas, una diferencia del 87%. El efecto también se verificó en los alquileres, aunque con menor intensidad: las viviendas con mayor luminosidad mostraron un diferencial de 15,3% frente a las del grupo de menor luz.
La demanda también incorpora ese atributo. El 6,15% de las búsquedas realizadas en lenguaje natural menciona de forma explícita la necesidad de contar con luz natural, por detrás del balcón (10,62%) y prácticamente al mismo nivel que el garaje (5,96%). El pedido aparece en el 7,95% de las búsquedas de departamentos, en el 5,03% de las de PH y en el 1,60% de las de casas. Entre quienes buscan propiedades de entre u$s100.000 y u$s150.000, la proporción llega al 11,4%, mientras que baja al 4,5% en el segmento inferior a u$s70.000.
Roomix utilizó inteligencia artificial para analizar las imágenes y elaborar un índice de luminosidad de 0 a 100. En los departamentos, el diferencial asociado a la luz aumenta junto con la cantidad de ambientes: alcanza el 17% en monoambientes, el 27% en dos ambientes, el 36% en tres ambientes y el 47% en unidades de cuatro o más ambientes. También llega al 32% en propiedades con más de 30 años, frente al 28% en las construidas durante los últimos cinco años.
El impacto varía según la zona. Roomix calculó un efecto de +51% por cada 100 puntos del índice de luz en Monserrat, +42% en Retiro y Recoleta, +39% en San Telmo, +31% en Belgrano y +30% en Palermo. En Puerto Madero, en cambio, fue de +5%. El índice promedio de luminosidad es de 46,5 puntos en Monserrat y de 79,5 en Puerto Madero, donde una mayor parte de las propiedades ya cuenta con buena iluminación y el atributo diferencia menos a las unidades.
El 56,5% de los avisos afirma que la propiedad es luminosa, pero solo el 40,5% completa el atributo estructurado y el 34,8% utiliza literalmente la palabra “luminoso” en la descripción. Cuando una búsqueda pide luz de manera explícita, Roomix detecta ese atributo en las fotografías en el 82,4% de los casos, frente al 20,1% cuando no se lo solicita. Para la arquitecta Débora Rabec, de DMR & Asoc., la calidad de la iluminación depende de la relación entre las aberturas, el ambiente y el exterior, además de factores como la orientación, los edificios linderos y la distribución interna.